Kira Tespit Davası
Tespit davaları; genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davasının amacı hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
Sözleşme özgürlüğü prensibi gereği, kira bedeli sözleşmenin taraflarınca serbestçe belirlenebilir. Ancak Kira ilişkileri; taraflar arasında kiralanan karşılığında bir bedelin ödenmesini gerektirdiğinden taraflar arasında pek çok hukuki meselenin meydana gelmesine sebebiyet vermektedir. Bu hukuki meselelerden biri de kiranın tespitine yönelik taleplerdir.
Kira tespiti davalarının konusunu çatılı konut ve işyerleri kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturmaktadır. TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği, kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceğinden bunun haricinde kira tespiti istenemeyecektir.
Türk Borçlar Kanunu, konut veya çatılı işyeri kiracısını ihtiyaç halinde olması nedeniyle “zayıf” durumda nitelendirmiş ve kiracıyı korumak için bir takım sınırlandırmalar getirmiştir.
TBK’nin 347. maddesine göre, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi “belirli süreli” olsa dahi, belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona ermesi söz konusu olmamaktadır. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılmaktadır.
Bu nedenle kiracı kira sözleşmesini sona erdirmediği takdirde kira sözleşmesi başlangıcında belirlenen kira bedelinin sürekli olarak sabit kalması da kiraya verenden beklenemeyecektir.
Kira sözleşmesinin “edimli” sözleşme olması ve yalnızca bazı durumlarda sözleşmenin sona erdirilebilmesi nedeniyle zaman içerisinde çeşitli kıstaslara göre değişecek olan kira bedelinin belirlenmesi sorunu ortaya çıkmaktadır.
Kiranın tespitine yönelik 6098 s. TBK uyarınca somut olaya göre uygulanacak yöntem değişeceğinden çeşitli kıstaslara göre değerlendirmek yerinde olacaktır;
- Taraflar arasında anlaşma var ise;
TBK m. 344/I’e göre, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
İlgili hükme göre; bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeks, kira bedelindeki artışın üst sınırı olacaktır. Ancak taraflar sözleşmede tüketici fiyat endeksi oranından daha düşük bir oran belirlemişlerse belirlenen daha düşük oran geçerli olacaktır.
Diğer yandan taraflar sözleşmede tüketici fiyat endeksi oranından daha yüksek bir oran belirlemiş olsalar dahi artış oranı tüketici fiyat endeksi oranı ile sınırlanacaktır. Taraflar arasında başka bir kira artış oranı belirlenmiş ise belirlenen oran tüketici fiyat endeksinden yüksekse yine tüketici fiyat endeksi geçerli olacaktır.
TÜFE oranında düşüş yaşanması halinde kira bedeli nasıl tespit edilecek sorusuna ise; TÜFEde düşüşün yaşanması halinde kira bedelinin indirileceğine ilişkin anlaşma mevcut ise kira bedeli TÜFE oranında düşürülebilecektir. Ancak taraflar arasında böyle bir anlaşma yoksa TÜFE’de yaşanan düşüşün kira bedeline yansıması söz konusu olmayacak, önceki dönem kira bedeli aynen devam edecektir.
- Taraflar arasında anlaşma yok ise;
TBK m. 344/II, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklindedir.
Kısacası bu durumda taraflar kira bedelinin ve artış oranının hâkim tarafından belirlenmesini talep edebilirler. Bu halde de hâkim belirleme yaparken üst sınır olarak TÜFE’yi esas alacaktır. Ancak bu kez kiralananın durumu göz önünde bulundurularak hakkaniyete göre TÜFE’nin altında bir artış oranı da belirlenebilecektir.
TÜFE oranında düşüş yaşanması halinde kira bedeli nasıl tespit edilecek sorusuna ise; madde hükmünde hâkime hakkaniyete göre kira bedeli belirleme yetkisi verildiğinden hâkim, kira bedelinin indirilmesine de hükmedebilecektir.
Bu bölümü sonlandırmadan önce TÜFE’nin ne anlama geldiğini açıklama gereği doğmuştur. TÜFE; yani Tüketici Fiyat Endeksi, TÜİK tarafından yılın her ayı için ayrı ayrı açıklanan oranlardır. Kiranın yenileme ayından bir önceki ay için açıklanan TÜFE oranı üzerinden artış tutarı belirlenir. Örneğin; 1000,00-TL olan kiranın yenileme dönemi 2020/Ağustos ayı olsun. Artış tutarı 2020/Temmuz ayı TÜFE oranı olan %11,88 üzerinden hesaplanır. Buna göre verilen örnekte kira miktarı en fazla 118,80-TL kadar artırılarak yeni kira bedeli en fazla 1.118,80-TL olabilecektir.
- 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde ise:
TBK m. 344/III’e göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir..”
Hâkim, kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki artış oranını, kiralananın durumu, hakkaniyet ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.
Emsal kira bedeli, (rayiç bedel veya olağan rayiç), belirli bir çevrede düzenli şekilde ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş, olağan hale gelmiş kira bedellerinin ulaştığı belli değeri ifade etmektedir.
Kiralananın durumu ibaresiyle kastedilen ise kiralananın eski/yeni olması, kaç yaşında olduğu, metrekaresi, yapımına kullanılan malzemeler vs. gibi kiralananın niteliklerini ifade etmektedir.
Yani; TBK 344/ III. Maddesi ile, kira bedelinin tüketici fiyat endeksiyle sınırlandırılmasının 5 yılı doldurana kadar söz konusu olacağı, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine ilişkin olarak kira bedelinin TÜFE, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu göz önünde bulundurularak tespit edilebileceğini, hâkimin TÜFE ile bağlı kalmak zorunda olmadığı düzenlenmiştir.
“Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, Mahkemece bu miktar göz önünde bulundurulup hak ve nefasete uygun bi kira parası takdir edilmelidir.” ( Yargıtay 3. HD, 2017/7958E. 2019/6930K.19.09.2019T.)
“Somut olayda, tespiti istenen 01.11.2014-01.11.2015 dönemi için kiranın başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmadığından, DİE’nin 12 aylık ÜFE endeksi oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekirken hak ve nefasete göre kira tespiti yapılarak hüküm kurulması doğru değildir.”( Yargıtay 3. HD, E2017/4668, K.2018/11600T. 15.11.2018)
*Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
- Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır; kira sözleşmesi sözlü adi yazılı, resmi yazılı şekilde yapılabilir.
2) Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır.
*Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını taşınmazın sahibi (varsa paydaşlardan her biri) , kiraya veren ya da kiracı açabilir. Uygulamada sıkça sorulan sorulardan biri yeni malikin kira tespit davası açıp açamayacağı hususudur. Cevaben; kiralanan el değiştirmiş ise; daha önceki kiraya veren tarafından TBK m. 345’te belirtilen sürede ihtarname gönderilmişse, yeni malikin açacağı davada verilen karar da geriye etkili olacaktır. Yani eski malikin yaptığı işlemler yani malik tarafından devam ettirilebilecektir.
*Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
TBK m. 345’e göre, kira tespit davası kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
*Kira tespit davasında görevli ve yetkili Mahkeme neresidir?
Görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
*Kira tespit davası ile hangi dönem talep edilebilir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse; tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan bir tespit davasında alınan karar geriye etkili olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanacaktır.
Örneğin yeni kira dönemi 01.01.2022 tarihinde başlayacaksa yeni kira döneminden en az 30 gün önce, yani en geç 30.11.2021 tarihinde kira tespit davası açılmış olmalı veya artırım talebi kiracıya bildirilmiş olmalıdır. Bu halde dava sonunda alınan karar 2022 yılının başından itibaren etki edecektir.
Ancak yeni kira dönemi 01.01.2022 tarihinde başlayacaksa ve yeni kira döneminden en az 30 gün önceki zaman diliminde kiracıya yönelik kira tespit davası açılmamış veya kira artırım talebi bildirilmemiş ise bu halde açılan kira tespit davası sonucunda belirlenen bedel 2023 yılı kira dönemi için etki edecektir.
Bu durumun istisnası olarak; sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artacağına ilişkin hüküm var ise artış oranı belirtilmemiş olsa dahi, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren etki edecektir.
*Önceki yıllara ilişkin kira tespit davası açılabilir mi?
Önceki yıllara ilişkin kira tespiti talep edilmesi mümkün değildir. Zira kanuni düzenlemeler ile açıkça ifade edildiği üzere, talep edilecek dönem ve buna ilişkin usul açıkça belirtilmiş olup kira tespit davası yolu ile geçmiş dönemlere ilişkin kira tespit davası açılması mümkün değildir. Ancak hukuki yardım alarak; somut olaya göre, haksız fiil kaynaklı ecri misil talebi ile geriye dönük istemde bulunulabilecektir.
*Uygulamada en sık karşılan hukuki ihtilaf; kira artışının rayiç değer üzerinden tespiti talebine yöneliktir. Bu nedenle; yukarıda 3. Başlık altında değerlendirildiği üzere, rayiç bedel üzerinden kira tespiti istenebilmesi için kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması gerekmektedir. Örneğin taraflar arasında kurulan kira ilişkisi henüz üçüncü yılında ise rayiç bedel üzerinden kira artış talebinde bulunulamayacaktır. Bu halde, somut olaya göre, yukarıda 1. ve 2. Başlık altında anlatılan hukuki düzenlemeler doğrultusunda değerlendirme yapmak gerekecektir.
Av. Şule MILIK
